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Venta de inmuebles por no residentes

 

Al vender un inmueble, aunque el propietario sea no residente en España, hay que declarar la ganancia patrimonial en caso de que el valor de la transmisión sea superior al de la adquisición mediante el  IRNR (Impuesto sobre la renta para los no residentes). La base imponible (es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición) se calculará conforme a la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

IRNR

Para calcular el IRNR hay que tener en cuenta la diferencia entre: valor de adquisición y valor de transmisión.

Valor de adquisición

Según ésta, formará parte del valor de adquisición (el real que aparezca en escrituras o el valor comprobado a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones) los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el transmitente (por ejemplo, gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, comisiones, IVA, ISD o los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y los gastos por inversiones y mejoras (no se consideran los gastos de reparación y conservación, en consecuencia, si el transmitente ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo).

Es importante destacar que para justificar todos estos gastos deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio.

De dicho valor de adquisición, se deberá descontar la amortización fiscalmente deducida en los años en los que el inmueble estuvo arrendado.

Valor de transmisión

Por otro lado, en cuanto al valor de transmisión se refiere, éste será el importe real por el que se hubiese efectuado la enajenación, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente, tales como, entre otros, gastos de inmobiliaria (por ejemplo, cantidades satisfechas por la comisión del agente de la propiedad inmobiliaria), y gastos de notaría.

Respecto al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que corresponde al vendedor, dicho Impuesto tiene que ser satisfecho por éste. El comprador debe tener la precaución de retener del precio de la compraventa la cantidad que corresponda a la Plusvalía municipal a fin de declarar e ingresar dicho impuesto, todo ello en el plazo máximo de un mes. Ello es así ya que el caso de que el vendedor no liquidara el Impuesto de Plusvalía, la finca vendida respondería del pago del impuesto, todo ello con evidente perjuicio para el comprador.

Una vez calculada la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición se aplican los porcentajes reductores a aquellos bienes inmuebles adquiridos con anterioridad al 31/12/1994, únicamente a 400.000 € del valor de transmisión.

Retención del 3%

En el caso particular de venta de un bien inmueble por un no residente, el adquirente, sea persona física o jurídica, residente o no residente, está obligado a efectuar una retención del 3% como un pago a cuenta de la liquidación definitiva del impuesto correspondiente (IRNR).

Sólo se libra de esta obligación de retener si el vendedor acredita su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificado de la AEAT o en caso de que se produzca una aportación de bienes inmuebles en constitución o ampliación de capital de sociedades residentes.

Dicha retención e ingreso debe efectuarla antes de un mes desde la fecha de la venta del inmueble mediante presentación del Modelo 211, así como entrega de una copia de dicho Modelo al vendedor para que éste pueda deducirse dicho importe en su liquidación definitiva. En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente.

El vendedor tendrá, una vez transcurrido el mes, tres meses para efectuar la presentación del Modelo 210 por la cantidad resultante de aplicar el 19% a la ganancia patrimonial menos el 3% de la retención practicada. El saldo resultante será de ingreso o devolución.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Hay que destacar que existe una Exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega (aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015) según la cual podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en su país.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

 

 

 

 

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