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Las claves de la nueva Ley Hipotecaria

La esperada Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario entrará en vigor desde mayo con el objetivo de aportar mayor protección al cliente y más seguridad a las entidades financieras, que tendrán que estudiar mejor la solvencia del solicitante del préstamo. Algunos bancos ya han empezado a aplicar las novedades, pero legalmente tienen hasta finales de mayo para adaptarse. Así que si estás a punto de firmar una nueva hipoteca te merece la pena esperar un poco o solicitar a la entidad que las incluya en tu contrato. Muchos cambios solo afectan a las nuevas firmas y suponen un buen ahorro de dinero con respecto al articulado actual. Por ejemplo, el ahorro por los gastos que deja de asumir el cliente puede ser superior a 2.500 euros.

Veamos cómo afecta la nueva normativa en las distintas fases de la vida de una hipoteca.

A) Antes de escritura la compraventa de la casa

1. Más información y más clara

Los bancos tendrán la obligación de facilitar al cliente una serie de documentos, como mínimo, 10 días antes de firmar el contrato. Esa documentación debe aportar más información y más clara de lo que venía siendo habitual. Entre los documentos hay dos nuevos y muy importantes: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), que tiene carácter de oferta vinculante durante al menos 10 días e incluye información personalizada según tu perfil y el préstamo que te interesa; y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). En esta última deben constar las posibles cláusulas, índices de referencia usados para calcular el interés que pagarás, si habrá un interés mínimo en caso de variación del índice de referencia, la posibilidad de que haya un vencimiento anticipado en caso de impago de varias cuotas y cuáles serían sus costes derivados, etc.

Además de estas fichas, la carpeta de información tiene que contener un documento con simulaciones de tus cuotas y su variación a lo largo de los años (en el caso de que sea de tipo variable), una copia del proyecto del contrato (deberá desglosar todos los costes que implique la firma final), información clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente, las condiciones de las garantías del seguro que te exijan e información sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario.

2. El ahorro en los gastos

Es el momento de revisarlo todo para comprobar que está correcto. Empezando por los gastos que se te aplicarán. En este punto ya no hay discusión: la nueva ley hipotecaria indica quién tiene que pagar cada cosa. El banco paga la gestoría (entre 150 y 300 euros), los aranceles notariales para la escritura (para una hipoteca tipo de 150.000 euros supondría entre 800 y 1.000 euros), la inscripción en el Registro de la Propiedad (250 euros) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).  El IAJD le sonará por la polémica sentencia del Supremo, que cambió de criterio con solo unos días de diferencia sobre si eran los bancos o los prestatarios quienes debían asumir su pago.

El comprador sigue pagando los gastos de tasación (entre 200 y 500 euros) y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite (unos 70 euros). Además no se ha limitado la comisión de apertura, pero solo se puede cobrar una vez.

3. El banco también trabaja

Con la nueva normativa el banco también está obligado a estudiar a fondo la capacidad económica del cliente, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, los ingresos presentes y futuros, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, etc. Asimismo, debe consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España.

B) En el momento de la firma

1. El notario ya no solo da fe

Con la nueva ley la figura del notario cobra mayor importancia en la formalización de tu hipoteca en escritura pública ya que, según destaca Silvina Palacios, abogada del despacho Sanahuja Miranda, pasa a ser requisito obligatorio previo del prestatario “comparecer frente al notario a los efectos de que se le expliquen las condiciones del préstamo”. El cliente puede elegir libremente al notario al que quiere acudir, quien “proporcionará asesoría imparcial y gratuita al prestatario”, apuntan desde el Consejo General del Notariado.
Según explican desde el organismo que representa a estos profesionales, ayudará al usuario comprobando que el banco le ha entregado toda la documentación exigible, y en el plazo adecuado, conforme al tipo de préstamo que haya solicitado. También “explicará al ciudadano los aspectos más relevantes del préstamo y contestará a todas sus preguntas”.

2. No te pueden obligar a firmar otros productos

En esta supervisión también está incluido que el banco no te puede obligar a contratar otros productos vinculados a la hipoteca como planes de pensiones o tarjetas de crédito, ni siquiera el seguro de vida que tradicionalmente ha ido aparejado.

C) De aquí a los próximos años

También hay cambios que te interesa conocer para los años en los que tendrás que hacer frente al pago de las mensualidades. Por ejemplo los que afectan a la amortización anticipada del préstamo.

1. Pagar antes de tiempo

Si decides saldar tu deuda antes de tiempo te aplicarán una comisión de cancelación que será menor a medida que avance el calendario. En concreto, si su hipoteca es de tipo variable, y tanto si la amortización es parcial o por el total, se te aplicará, como máximo, un 0,25% en los primeros tres años de hipoteca y un 0,15% entre el tercer y el quinto año. A partir de ese momento, desaparece la comisión. ¿Tu hipoteca es a tipo fijo? Entonces un 2% en los primeros 10 años y un 1,5% hasta la finalización.

La buena noticia es que estas comisiones de cancelación se reducen a la mitad respecto a las que se podían cobrar hasta ahora, pero la mala es que solo se aplican a los nuevos contratos. No obstante, a tenor de los cálculos de los expertos, al final esa rebaja no supone tanto dinero: unos 76 euros de media en el caso de una hipoteca variable y unos 86 euros en una a tipo de fijo que se amorticen pasados 18 años, el momento estadísticamente más habitual para cancelar este tipo de préstamo.

2. Más seguridad frente a las ejecuciones

Tampoco afectan a los procedimientos en curso los cambios en las ejecuciones hipotecarias. Si nos encontramos en la primera mitad de la vida de la hipoteca, las ejecuciones no podrán llevarse a cabo hasta que tengas sin afrontar 12 cuotas o los impagos lleguen al 3% del capital principal del préstamo. Sin embargo, si ya hemos traspasado el ecuador temporal de la hipoteca, se eleva a 15 el número de cuotas y al 7% la proporción del capital pendiente.

Silvina Palacios valora esa medida, ya que “aunque no alcanzan los requisitos de otros países europeos más proteccionistas del consumidor, mejoran en relación a las previsiones anteriores”. Efectivamente, el vencimiento anticipado supone un porcentaje muy superior del préstamo en Alemania (10%), Italia (12,5%) o Francia (20%), detallan desde la asociación de usuarios de servicios financieros ADICAE.

3. El nuevo sistema del interés de demora

En cuanto al interés de demora, hay cambios significativos. Con la legislación anterior se pactaba entre las partes y llegó a alcanzar el 25%, algo que recientemente fue considerado abusivo por el Tribunal Supremo, que la limitó transitoriamente a un 2% más del interés aplicado a la hipoteca. Ahora, con la nueva ley no podrá superar en tres puntos el tipo de interés de la hipoteca contratada.

Con el interés legal del dinero (actualmente es del 3%) y un retraso en el pago de una cuota, esta podía pasar de los 527,45 euros que se paga en una hipoteca tipo de 130.000 euros a 23 años (y con un interés aplicado del 1%) a 1.117,05 euros. Si se aplicara la doctrina del Supremo, la mensualidad normal pasaría como máximo a 652,62 euros, y con la nueva normativa a 721,18 euros.

4. Cambiar de hipoteca o de banco es más fácil

Las comisiones también varían al cambiar un préstamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo haces entre productos de la misma entidad (novación), te podrán aplicar una comisión de hasta un 0,15% como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. La subrogación, cambiar la hipoteca de un banco a otro, ya no tiene costes y se puede hacer libremente, pero entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación.

En definitiva, la nueva ley garantiza una mayor protección para el cliente. Puedes consultar el proyecto de ley en el BOE.

Fuente: El País.

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